Les meublés de tourisme soutiennent l’attractivité et les revenus locaux, mais influencent aussi le logement permanent. En 2025, 951,6 millions de nuitées ont été réservées dans l’Union européenne via Airbnb, Booking ou Expedia, soit 11,4 % de plus en un an. La location de courte durée étant devenue un marché structurant, l’enjeu est de trouver un équilibre adapté à chaque territoire.

Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?

Le Code du tourisme définit le meublé de tourisme comme une villa, un appartement ou un studio meublé, réservé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Meublé, chambre d’hôtes ou location classique : quelles différences ?

• Meublé de tourisme : le voyageur dispose de l’ensemble du logement.
• Chambre d’hôtes : le voyageur est accueilli chez l’habitant, avec petit-déjeuner.
• Location classique : le logement constitue la résidence du locataire et relève du droit de l’habitation.

Réglementation des meublés de tourisme en 2026 : les règles à connaître

À retenir au 29 juillet 2026 : le cadre national d’enregistrement est juridiquement entré en vigueur le 20 mai 2026, mais la Direction générale des entreprises prévoit l’ouverture du téléservice destiné aux loueurs au quatrième trimestre 2026. Dans l’intervalle, les démarches locales existantes continuent de s’appliquer.

1. Déclaration et numéro d’enregistrement

La loi du 19 novembre 2024 généralise le numéro d’enregistrement. Tant que le téléservice national n’est pas ouvert, le propriétaire doit suivre la procédure de sa commune ou de son intercommunalité

2. Résidence principale : 120 jours, ou 90 jours localement

Une résidence principale peut être louée jusqu’à 120 jours par an. Une commune peut ramener ce plafond à 90 jours par une délibération motivée ; Paris applique cette limite depuis 2025. [Ville de Paris]

Des exceptions existent pour raison professionnelle, raison de santé ou force majeure. Les règles locales restent à vérifier.

3. Changement d’usage, quotas et compensation

Lorsqu’un régime de changement d’usage s’applique, une autorisation préalable peut être nécessaire. La collectivité peut prévoir des secteurs, quotas, durées ou compensations pour protéger le parc résidentiel.

Une transformation irrégulière peut entraîner une amende civile allant jusqu’à 100 000 € par local. [CCH, art. L.651-2]

4. Copropriété : une interdiction possible, sous conditions

Une copropriété peut interdire les meublés touristiques hors résidences principales à la double majorité de l’article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix. Le règlement doit déjà interdire les activités commerciales dans les lots non destinés au commerce. [Loi de 1965, art. 26] Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026 [Conseil constitutionnel]

5. DPE : des exigences progressives

Pour une nouvelle autorisation de changement d’usage en France métropolitaine, le DPE doit être classé de A à E, puis de A à D à partir de 2034. [CCH, art. L.631-10]

En 2034, les meublés qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront aussi respecter la décence énergétique. Les travaux doivent être anticipés. [Code du tourisme, art. L.324-2-2]

6. Fiscalité micro-BIC : classé et non classé ne sont plus traités de la même manière

Le micro-BIC prévoit un abattement de 30 % pour les meublés non classés et de 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes. Au 1er juillet 2026, les plafonds sont de 15 000 € et 83 600 € de chiffre d’affaires annuel. [CGI, art. 50-0]. Ces seuils évoluent : le régime fiscal et social doit être vérifié chaque année.

7. Plateformes : davantage de données pour les collectivités

Depuis le 20 mai 2026, le règlement européen 2024/1028 organise la transmission de données par les plateformes et la traçabilité des numéros d’enregistrement. Les collectivités doivent croiser ces informations avec leurs données touristiques, fiscales et foncières. [Règlement UE 2024/1028]

Collectivités : réguler sans fragiliser l’économie touristique

Les meublés de tourisme soutiennent les commerces, complètent l’offre d’hébergement et procurent des revenus aux ménages. Leur concentration peut toutefois réduire le logement permanent, renchérir le foncier et compliquer l’accueil des salariés et travailleurs saisonniers.

Réguler, oui. Faire des meublés le bouc émissaire de la crise du logement, non.

La location touristique peut aggraver les tensions sur le logement dans certains quartiers ou certaines communes. Elle n’est cependant qu’un facteur parmi d’autres : prix du foncier, poids des résidences secondaires, vacance, faiblesse du parc locatif privé, insuffisance de logements sociaux ou rythme de construction. La régulation des meublés est donc un levier utile, mais elle ne constitue pas une solution miracle à la pénurie de logements.

À Belle-Île-en-Mer, la caractérisation que nous avons menée a bousculé une lecture trop simple du sujet. Les propriétaires ne se résumaient pas à des investisseurs extérieurs : une part importante vivait sur l’île et utilisait les recettes saisonnières pour financer des travaux, les études des enfants, la retraite, un voyage ou d’autres projets personnels. Selon les données internes de l’enquête, plus de 70 % des répondants mobilisaient ces revenus pour de tels projets. Cette réalité impose de distinguer le propriétaire d’un seul bien, l’investisseur multipropriétaire et l’opérateur professionnel avant de fixer des quotas ou des interdictions. [Protourisme – Belle-Île-en-Mer]

Saint-Malo illustre également les effets, mais aussi les limites, d’une politique volontariste. Les quotas par quartier ont freiné l’expansion des meublés déclarés et stoppé certaines opérations consistant à transformer des immeubles entiers en locations de courte durée. Pour autant, la Ville constatait encore en 2025 que l’offre locative à l’année n’augmentait pas. Réguler peut contenir les abus et éviter une aggravation ; cela ne suffit pas, à lui seul, à recréer un marché du logement permanent.

Dans certains territoires littoraux, insulaires ou ruraux, supprimer une part trop importante des meublés réduirait aussi la capacité d’accueil disponible lors des pics de fréquentation. Faute d’hôtels, de campings ou de résidences de tourisme en nombre suffisant, cette contraction pourrait affecter les commerces, les emplois et l’économie locale. L’objectif n’est donc pas de réguler pour réguler, mais de limiter les pratiques excessives tout en préservant une offre touristique utile au territoire.

1. Caractériser avant de réglementer. Mesurer le volume réel du parc, sa localisation, le nombre de biens par propriétaire, le statut des logements, les durées de mise en location, les nuits effectivement louées, la saisonnalité et la place de ces revenus dans l’économie des ménages.

2. Différencier les situations. Une résidence principale louée quelques semaines, un meublé exploité en complément de revenu et un portefeuille de logements commercialisés toute l’année n’ont ni les mêmes effets ni les mêmes enjeux. Les règles doivent aussi varier selon la tension observée dans chaque quartier ou commune.

3. Organiser la concertation locale. Élus, habitants, propriétaires, hôteliers, campings, agences immobilières, employeurs, offices de tourisme et acteurs de l’habitat doivent pouvoir confronter leurs données et leurs besoins. Cette discussion public-privé permet de placer le curseur au bon niveau et de rendre les décisions compréhensibles.

4. Construire une réponse proportionnée et l’évaluer. Enregistrement, changement d’usage, quotas, location mixte tourisme-saisonniers, rénovation, classement ou accompagnement des hébergeurs peuvent être combinés. Leurs effets doivent ensuite être suivis sur le logement permanent, l’activité touristique, les prix, l’emploi et l’acceptabilité locale.

Construire un modèle territorial plus équilibré

Notre conviction est claire : une politique efficace ne se résume ni à laisser faire, ni à interdire. Elle doit contenir les pratiques intensives qui retirent durablement des logements du marché, tout en préservant les lits nécessaires à l’activité touristique, les revenus complémentaires de certains habitants et les emplois locaux. La régulation doit donc s’inscrire dans une politique plus large de l’habitat, du foncier, de l’emploi saisonnier et du tourisme durable.

C’est le cœur de l’accompagnement Protourisme : caractériser précisément le parc et les profils de propriétaires, croiser les données tourisme-habitat-foncier, mesurer les effets économiques, animer la concertation entre acteurs publics et privés, puis construire des scénarios de régulation proportionnés et juridiquement sécurisés. Nous accompagnons également leur communication, leur mise en œuvre et leur évaluation afin de trouver un équilibre durable entre logement à l’année, capacité d’accueil et vitalité économique.

Chaque territoire possède son propre équilibre. Avant de fixer une règle, il faut donc poser le bon diagnostic, identifier les abus réels et décider collectivement jusqu’où réguler. Contactez Protourisme pour construire une réponse sur mesure.

Questions fréquentes sur les meublés de tourisme

Faut-il déclarer un meublé de tourisme en 2026 ?

Oui. Jusqu’à l’ouverture du téléservice national annoncée au quatrième trimestre 2026, il faut vérifier la procédure locale.

Peut-on louer sa résidence principale plus de 120 jours ?

En principe non, sauf exception justifiée. Une commune peut réduire le plafond à 90 jours.

Le DPE est-il obligatoire pour un meublé de tourisme ?

Il l’est pour certaines nouvelles autorisations. En 2034, la décence énergétique s’appliquera aux meublés hors résidence principale du loueur.

Comment augmenter le chiffre d’affaires sans augmenter la pression touristique ?

En travaillant le positionnement, la qualité, le prix, la durée de séjour et la fréquentation hors saison.

contact : Virginie GENDROT virginie.gendrot@protourisme.com